Tipps, damit Sie den richtigen Baugrund kaufen
So finden Sie das perfekte Grundstück
Tipps für die erfolgreiche Grundstücksuche
Egal ob Einfamilienhaus, exklusive Hanglage, Waldgrundstück oder Grundstück am See: Wir zeigen Ihnen, was Sie bei der Auswahl des idealen Baulandes beachten müssen. Denn: Größe und Preis sind nicht alleine ausschlaggebend für ein gutes Baugrundstück. Überlegen Sie sich vorab vor Start der Suche, was Ihre persönlichen Wünsche und Vorstellungen in Bezug auf den Baugrund sind. So können Sie die Suchkriterien reduzieren und schneller einen passenden Bauplatz finden.
Wo finde ich das passende Grundstück?
Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, ein gutes Grundstück zu finden:
- Internetsuche: Hier haben Sie die große Auswahl an verschiedenen Plattformen und Informationsquellen. Die Suche über das Internet kann überfordernd sein. Zeit und Geduld sind gefragt!
- Fachberatung: Sie können sich von einem Architekten, einem Immobilienmakler oder einem Bankberater informieren lassen. Achtung: Dies kann mit Kosten verbunden sein!
- Zeitungen & Magazine: Viele Personen inserieren Ihr zu verkaufendes Grundstück in Tageszeitungen, Magazinen oder Fachzeitschriften. Sie können so von lokalen Angeboten profitieren. Die Auswahl ist aber meistens begrenzt.
- Direktanfragen: Oft sind Grundstücke mit einem Verkaufsschild gekennzeichnet oder Sie hören von den Nachbarn, dass ein Bauland zum Erwerb steht. Sie können mit etwas Glück sicherlich einen direkten Kontakt herstellen. Diese Variante kostet Zeit und Sie brauchen gute Bekanntschaften. Eventuell können Sie sich aber so Maklerkosten sparen. Ein weiterer Tipp: Fragen Sie mal im Bekanntenkreis rum, um jemand aktuell ein Grundstück verkauft.
- Zwangsversteigerung: Sie können Ihr Glück auch bei einer Auktion oder gerichtlichen Zwangsversteigerung versuchen. Wir empfehlen Ihnen z. B. den Immobilien Versteigerungskatalog von der Daten Info Service Eibl GmbH.
Grundstück kaufen, Grundstück mieten oder Grundstück pachten: Was ist besser?
Bei Grundstücken, die zur Miete stehen, müssen Sie einen monatlichen Mietbeitrag zahlen, können das Grundstück privat oder gewerblich nutzen. Bei Pachtverträgen zahlen Sie ebenfalls regelmäßig Pachtbeiträge, können das Grundstück aber sowohl privat als auch gewerblich nutzen. Dementsprechend tritt eine Grundstückspacht öfter auf. Eine Miete oder Pacht bezogen auf ein Grundstück empfiehlt sich dann, wenn das Budget knapp ist, Sie aber trotzdem bauen möchten. Sie dürfen ein Gebäude errichten. Die meisten Grundstückpachten haben eine Laufzeit von 99 Jahren. Wenn der Anspruch verloren geht, verlieren Sie Ihr Haus und sitzen auf den Schulden ohne Eigentum. Überlegen Sie sich diese Entscheidung gut und informieren Sie sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen im österreichischen Baurechtgesetz.
Was gilt es bei der Besichtigung zu beachten?
Sie sollten die Besichtigung des Grundstückes schriftlich dokumentieren und alles fotografieren.
Folgende sieben Faktoren sollten Sie vor dem Kauf prüfen
Bebaubarkeit | Sie haben ein Grundstück gefunden, das Ihnen zusagt? Holen Sie sich bei der Gemeinde den Bebauungsplan, wenn vorhanden. Dieser basiert auf dem Flächenwidmungsplan. In diesem Dokument finden Sie die Bedingungen für die Bebauung (Wohnbaufläche, gemischte oder gewerbliche Baufläche, etc.). In manchen Fällen liegt kein derartiger Plan für das Grundstück vor. Vereinbaren Sie dann am besten ein Rücktrittsrecht im notariellen Kaufvertrag, sollte die vorgesehene Planung nicht durch die Baubehörde durchführbar sein. Wenn Sie eine rechtskräftige Baugenehmigung erhalten, ist die Bebaubarkeit garantiert. Diese weist eine Gültigkeit von 4 Jahren auf. Innerhalb dieser Zeitspanne muss mit dem Bau begonnen werden. Alle Details zum Baugenehmigungsverfahren können Sie aus der jeweiligen Landesbauordnung entnehmen. Der Bauantrag erfolgt schriftlich bei der Gemeinde und muss vollständig sein (inkl. aller benötigten Bauvorlagen). |
Nutzbarkeit | Ein großes Grundstück schließt nicht automatisch auf viel Nutzfläche, denn die Nutzbarkeit ist hier entscheidend. Diese hängt von den Proportionen des Hauses ab. Ein Abstand von mindestens drei Metern ist vom frei stehenden Haus bis zur Grundstücksgrenze beidseitig einzuhalten. Die restliche Breite darf verbaut werden. Es wird zwischen Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche unterschieden. Eine Grundfläche ist die Fläche des Gebäudes. Wenn dieses z. B. drei Stockwerke à 60 qm² hat, dann herrscht eine Wohnfläche von 3 x 60 qm² = 180 qm² vor. Es handelt sich hier um die Fläche, die zum Wohnen genutzt wird. Die Nutzfläche ist z. B. der Müllbereich, dort wohnt aber niemand. Eine Küche z. B. ist Wohn- und Nutzfläche zugleich, da sie einem bestimmten Zweck dient, aber auch zum Wohnraum zählt. Wenn Sie viel Nutzfläche möchten, empfehlen wir Ihnen den Erwerb einer landwirtschaftlichen Nutz- oder Grünfläche in der Nähe einer Stadt. Mit etwas Glück können Sie diese dann zum günstigen Preis in ein Bauland umwidmen lassen. |
Himmelsrichtung | In welche Himmelsrichtung ist das Grundstück ausgerichtet? Diese entscheidende Frage sollten Sie sich unbedingt stellen. Die Längsachse Ihres Grundstückes sollte eher Nord-Süd- oder Ost-West-orientiert sein. Dies ist u. a. für die Gartengestaltung wichtig. Die Aufschließungsstraße sollte an der nördlichen Seite des Grundstückes gelegen sein. Große Fenster sollten in den Süden zeigen. Dies kann im Winter Heizkosten sparen, doch im Sommer kann es auch sehr heiß sein. Achten Sie auf einen festinstallierten, außen liegenden Sonnenschutz. Auch der Westen sollte großzügig verglast sein, weil die Seite ebenfalls viel Sonne abbekommt. Der Norden zeichnet sich idealerweise durch eine geschlossene Bauweise aus. Eingang, Garagen und Treppenhaus sind dort gut aufgehoben. Im Osten geht die Sonne auf ¬– die perfekte Seite für Ihr Schlafzimmer. Wäre es nicht schön, aufzuwachen und von der Sonne geküsst zu werden? |
Flächenneigung und Topografie | Ebene Grundstücke sind leichter zu bebauen. Exklusive Hanglagen sehen oft toll aus, können aber schwer erschließ- und bebaubar sein. Zudem müssen Sie mehr Stiegen, Rampen, Stützmauern, etc. bauen, was Mehrkosten verursacht. Auch die Topografie ist wichtig. Unser Boden kann Einfamilienhäuser in der Regel locker tragen. Aber es gibt auch Sonderfälle, z. B. Personen, die auf sumpfigen Böden oder über Aufschüttungsgebiete bauen. Wenn der Untergrund felsig ist, werden Kellerbauten erschwert, was zu höheren Kosten führt. |
Grundwasser und Hangwasser | Ob ein Baugrund nutzbar ist, hängt unter anderem von der obersten Höhe des Grundwasserspiegels ab. Holen Sie sich vor dem Kauf verbindliche Angaben von der zuständigen Bau- bzw. Wasserrechtsbehörde ein. Tipp: Fragen Sie auch die Nachbarn. Der Hangwasser-Druck ist bei geneigten Baugründen entscheidend. Dieser muss unbedingt durch Drainagemaßnahmen auf der Bergseite bis unter die Kellerbodenoberkante abgewendet werden. |
Grundstückslage und externe Störfaktoren | Der Faktor Lage ist bei vielen Menschen sehr entscheidend. Aber denken Sie dabei nicht nur an z. B. einen schönen Ausblick. Schauen Sie, ob Gewässer in der Nähe sind, die bei viel Regen zu Hochwasser führen und Ihr Haus beschädigen könnten. Wie sieht es aus mit Hochspannungsleitungen oder Telekommunikations-Sendemasten? Viele technische Anlagen erzeugen elektromagnetische Felder. In Kombination mit anderen Strahlen können Sie die Gesundheit negativ beeinträchtigen. |
Infrastruktur | Je näher Sie an einer Stadt wohnen, desto teurer wird der Grundstückspreis. Aber: Sie profitieren auch von einer besseren Infrastruktur. Gerade wenn Sie eine Familie haben, müssen Sie mobil sein können, auch ohne Auto. Schule, Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten und Supermärkte sollten in der Nähe sein. Wenn das Grundstück keine Zuleitung für Strom, Wasser, Gas oder Telefon hat, kann es auch teuer werden. Eine besonders wichtige Frage im Winter: Räumt die Gemeinde den Schnee bei mir weg? Falls nicht, müssen Sie mit Mehrkosten rechnen oder nerviger Schaufelarbeit. |
Wie wird ein Grundstück bestimmt?
Exakte Grenzvermessungen sicherstellen
Der Geometer, ein staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, führt die exakte Grenzvermessung durch und stellt sie als öffentliche Urkunde aus. Dadurch werden Grenzen rechtswirksam und Grundteilungen können im Grundbuch eingetragen werden. Grenzen sind meist unsichtbar. Die Grundstücksgrenzen werden unter ausschließlicher Wertung des Katasternachweises in die Natur übertragen und mit dem örtlichen Grenzverlauf verglichen. Es findet eine Abmarkung statt, was das Einbringen, Ersetzen, Aufrichten oder Entfernen eines Grenzzeichens bezeichnet.
Grundgrenzen abstecken
Lassen Sie Ihre Grundgrenzen vermessen und in einem Plan festlegen. Diesen Vermessungsplan lassen Sie schriftlich von allen Anrainern absegnen. Wenn es zu einem Streit über Grundgrenzen kommt, kann Ihre Bauverhandlung gestoppt werden! Das führt nicht nur zu Mehrkosten, sondern auch zu Verzögerungen der Baubewilligung.
Lage- und Höhepläne erstellen
Der Geometer erstellt auch Lage- und Höhepläne. Dabei werden unter Anbindung an die im System Gauß-Krüger gegebenen staatlichen Festpunkte, zusammen mit dem Koordinatenverzeichnis, Standpunkte geschaffen. Die wesentlichen Informationen sind in Lage- und Höheplänen im Maßstab 1:200 oder 1:500 enthalten. Der Plan ist – wenn kein Einspruch erfolgt – für alle Behörden bindend.
Fluchtlinien berechnen
Fluchtlinien werden präzise analysiert und in Ihre Planungsdokumente eingetragen. Es handelt sich um einen Begriff aus dem Bauwesen – es sind Linien, hinter denen Gebäude zurückstehen und vor die Gebäude nicht vorragen dürfen. Mit diesem Plan können Sie später sorgenfrei bauen entsprechend dem Bebauungsplan. Ihr Architekt benötigt Lage- und Höhepläne sowie die Information zu den Grundgrenzen, damit die Ausführung Ihres Bauprojektes reibungslos verläuft.
Das Grundstück sichern
Für ein Grundstück, das Ihnen gehört, haften sie auch rechtlich. Denn es ist Ihr Eigentum. Deshalb gilt es sicherzustellen, das Grundstück zu sichern. Art und Form der Abgrenzung ist in der regionalen Bauordnung festgelegt. Aber nicht nur aus Rechtsgründen empfehlen wir Ihnen einen Zaun, sondern auch aus Sicherheitsaspekten heraus. Fremde können so schwerer Zutritt auf Ihr Grundstück erlangen. Wenn Sie während der Bauphase keine Zeit für eine professionelle Einzäunung haben, sollten Sie wenigstens einen Maschendrahtzaun aufstellen.
Es gibt leider immer wieder Menschen, die sich mit Gewalt Zutritt zu Baustellen ermöglichen und dann Bausubstanzen stehlen oder destruktiv den Baufortschritt zerstören. Zudem sollten Sie ein Schild aufstellen mit dem Satz „Betreten des Grundstückes auf eigene Gefahr“. Dies ist aus Haftungsgründen empfehlenswert. Wenn Ihre Bauarbeiten gestartet haben, sollten sie zusätzliche Hinweis- und Verbotstafeln anbringen („Eltern haften für ihre Kinder“ etc.). Schließen Sie außerdem frühzeitig einen Versicherungsschutz ab, z. B. eine Haftpflicht-Versicherung – am besten gültig ab Übernahme des Grundstückes.
Wie erschließe ich ein Grundstück?
Jedes Grundstück muss gewisse Voraussetzungen erfüllen, damit es auch als Grundstück gilt. Es muss „aufgeschlossen“ sein. Das bedeutet, dass Zufahrt und Anschlüsse für Trinkwasser, Abwasser, Strom, etc. gegeben sein müssen. Gerade in Gebieten, die sich schnell und stark entwickeln, z. B. Städte, sollten Sie vor den Umbauarbeiten mal bei den Behörden nachfragen, ob der Bereich demnächst aufgegraben wird, bzw. andere Baumaßnahmen geplant sind. Falls dies zutrifft, dann haben bereits andere Baufirmen terminiert. Bauvorhaben im öffentlichen Bereich werden immer priorisiert. Wenn Sie dies nicht vorab geklärt haben, kommt es eventuell zu einem Baustillstand und Mehrkosten.
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