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Der Bauherr: Rechte und Pflichten.

Ein Bauvorhaben ist sehr komplex und es müssen an viele Details gedacht werden. Deshalb ist es unabdinglich, den Bauprozess durch Verantwortliche zu koordinieren. Verschiedene Personen werden verschiedene Aufgaben und Leistungen übernehmen. Dies hängt davon ab, wie Sie Ihre Rolle als Bauherr wahrnehmen. Was es dabei rechtlich zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

Der Bauherr

Das müssen Sie als Bauherr wissen

Sie haben sich für den Bau Ihres Eigenheims entschieden? Je nachdem, ob sie viel selbst Hand anlegen oder z. B. einen Architekten involvieren, gestaltet sich der Grad Ihrer Rechte und Pflichten als Bauherr. Dies begründet sich im Baurecht. Für jeden Bauherrn gibt es die passenden Vertragspartner. Die damit zusammenhängende Vertragsgestaltung determiniert Ihre rechtlich vorgegebenen Pflichten und Ihren Handlungsspielraum. In den Verträgen sollte ganz genau festgehalten werden, wer was macht und wofür verantwortlich ist. Lassen Sie dies unbedingt schriftlich festhalten!

Welche Möglichkeiten sind als Bauherr gegeben?

Die Abgabe an Generalunternehmen

Wenn Sie möglichst wenige Vertragspartner möchten, empfehlen wir Ihnen die Abgabe an ein Generalunternehmen. Sie beauftragen ein Unternehmen, das Bauvorhaben gänzlich zu übernehmen. Sollte dieses Unternehmen gewisse Aufgaben nicht erledigen können, dann darf es an ein Subunternehmen auslagern, die Verantwortung bleibt aber bei dem beauftragten Unternehmen. Haftung besteht für schlechte Qualität, nicht-eingehaltene Termine, Mängel sowie wirtschaftliche und organisatorische Risiken. Damit dies gewährleistet wird, müssen Sie Geld in die Hand nehmen. 5 bis 15 % der eigentlichen Bausumme kostet Sie die Übernahme von Risiko und Verantwortung. Wir sprechen hier vom Generalunternehmerzuschlag. Dazu kommt, dass Sie sich nicht mit der Suche nach den einzelnen Dienstleistern (Dachdecker, Baumeister, etc.) befassen müssen. Das Risiko: Wenn das Unternehmen insolvent geht, steht und fällt das Projekt. Zudem bekommen Sie nur Expertise von einer Partei, dies kann zu einem einseitigen und wenig-kreativen Output führen. 

Selbst ist der Mann bzw. die Frau! 

Sie suchen nach einer Herausforderung und wollen das Beste aus Ihrem Bauprojekt rausholen? Dann sollten sie Einzelbeauftragungen erteilen. Nachteilig zu sehen ist, dass Ihnen das Risiko bleibt. Obendrauf müssen Sie viel organisatorisch und koordinativ mitwirken. Aber: Sie können jeden Dienstleister am Bauprojekt selbst wählen und somit auch viel mehr gestalten und steuern.

Rechte und Pflichten des Bauherrn vor Baustart

Der Bauherr: Rechte und Pflichten vor Vertragsabschluss

Egal für welchen Weg Sie sich entschieden haben: Vor Vertragsschluss gibt es Einiges zu beachten:

  • Holen Sie sich Erkundigungen ein. Schauen Sie sich Referenzprojekte an (am besten Vorort!) und holen Sie sich Feedback von anderen Kunden zur Zusammenarbeit mit dem Unternehmen ein.
  • Prüfen Sie die Bonität der Firma, um fast insolvente Partner zu vermeiden (siehe unseren Tipp oben).
  • Klären Sie alle rechtlichen Fragen (z. B. zum Bewilligungsprozess).
  • Sichern Sie Ihre Finanzierung. Wenn Ihre Unterschrift auf dem Vertrag ist, wird er verbindlich.

Diesen Pflichten muss ein Bauherr vor Baubeginn nachgehen

  • Verkehrssicherungspflicht: Das von Ihnen erworbene Grundstück muss Verkehrssicherheit aufweisen. Diese müssen Sie gewährleisten. Was genau darunter zu verstehen ist, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. Wenn z. B. bereits eine Baugrube ausgehoben ist, braucht es umfassende Sicherungsmaßnahmen. Die Verkehrssicherungspflicht startet vor Beginn des Bauprojektes und bleibt bis zum Ende aufrecht. Wenn eine Drittpartei die Sicherungsaufgaben übernimmt, ist Ihre Pflicht als Bauherr nicht abgetan. Denn die Schadenersatzpflichten obliegen weiterhin Ihnen. Kommen Sie deshalb wenigstens Ihrer Kontrollpflicht nach!
  • Mitwirken beim Antragsverfahren (Bauantrag): Damit Ihr Bauprojekt starten kann, braucht es eine erteilte Baugenehmigung. Als Bauherr müssen Sie dafür sorgen, dass der Bauantrag ordnungsgemäß eingereicht wird. Sollten spezielle Unterlagen benötigt werden, müssen Sie diese nachliefern (= Mitwirkungspflicht).
  • Zahlungsverpflichtungen in der Planungsphase: Architekten haben vor allem eine Aufgabe – sie planen Häuser bis ins Detail ganz nach Ihren Wünschen. Dies muss natürlich entsprechend entlohnt werden. Es kommen außerdem Behördengebühren auf Sie zu, die bezahlt werden müssen.
  • Meldepflichten: Sie müssen Ihre Baustelle melden.

Ihre Leistungspflicht als Bauherr

Sie haben nun einen Bauauftrag erteilt, die Rahmenbedingungen passen und das Bauprojekt startet. Wie geht es nun weiter? Welche Leistungen müssen als Bauherr wahrgenommen werden? 

  • Verkehrssicherung und Unfallverhütung: Wie oben bereits erwähnt, müssen Sie sicherstellen, dass es zu keinen Unfällen oder Schäden an Dritten kommen kann. Sollte sich trotzdem ein Unfall ereignet haben, müssen Sie diesen sofort melden.
  • Kontrollpflichten: Wie in der Planungsphase müssen Sie regelmäßig kontrollieren. Wir empfehlen Ihnen den Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung.
  • Informations- und Mitwirkungspflichten gegenüber den beauftragten Unternehmen: Es kann sein, dass das beauftragte Bauunternehmen z. B. Lagerplatz für das Arbeitsmaterial braucht. Diesen müssen Sie schaffen. Es können auch andere Anforderungen gestellt werden, damit das Bauprojekt problemlos fortschreiten kann. Auf diese müssen Sie reagieren.
  • Zahlungspflichten (u. a. aus dem vertraglichen Teilzahlungsplan):  Sie müssen die Vertragspartner für ihre Leistungen entlohnen. Ob Sie pauschal oder im Einheitspreis bezahlen, muss im Schriftdokument festgehalten werden. Ebenfalls zu dokumentieren ist das Thema Preiserhöhungen während der Bauzeit. Auch Zahlungsfristen, Skonti und die Möglichkeit von Teilrechnungen müssen fixiert werden. Bei Unsicherheiten empfehlen wir Ihnen, dies von einem erfahrenen Anwalt prüfen zu lassen.

Was müssen die Auftragnehmer ableisten?

Egal ob Sie sich für eine Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmen oder Verträge mit Einzelpartnern entschieden haben: Es handelt sich hier rechtlich gesehen um Werkverträge. In denen beauftragen Sie Unternehmen, gewisse Bauleistungen zu erbringen. Es geht hier um eine ergebnisorientierte Bewertung der Arbeit. Die Vertragspartner müssen das Bauprojekt rechtzeitig und mangelfrei nach den vereinbarten Bauleistungen erbringen. Ein reines Bemühen reicht nicht aus. 

Was passiert bei entstandenen Mängeln?

Ihr Bauprojekt weist Mängel auf oder Sie haben zu viel bezahlt? In solch einem Fall empfehlen wir Ihnen, sich direkt an den Polier oder Geschäftsführer des Unternehmens zu wenden. Meistens lassen sich solche Probleme in einem höflichen und bestimmten Gespräch klären. Sollte dies nicht der Fall sein, sollten Sie die Mängel in einem eingeschriebenen Brief inkl. Fotos und Videos zur Beweissicherung aufweisen. Sollten Sie sich unsicher sein, ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, holen Sie sich von einer objektiven Drittpartei Rat. Die Kosten für diesen Fachmann bekommen Sie rückerstattet, wenn Sie im Recht sind und das Unternehmen den Mangel bestritten hat.

Diese Arten von Mängeln werden unterschieden:

  • Mängel, die behebbar sind: In einer derartigen Situation können Sie eine Verbesserung des Outputs bzw. eine Minderung der Entlohnung einfordern. Setzen Sie hier eine Frist! Nach dem Verstreichen dieser können Sie die Optimierung ablehnen und eine andere Firma auf Kosten der verpflichteten Firma beauftragen.
  • Mängel, die wesentlich und unbehebbar sind: Wenn Ihr Bauprojekt grobe Mängel aufweist, dann können Sie aus dem Vertrag zurücktreten. Wenn Sie weiterhin mit der Firma zusammenarbeiten möchten, empfehlen wir auch hier eine Forderung zum Ersatz bzw. zur Entfernung nicht brauchbarer Bauteile inkl. Frist. Auch hier können Sie sich nach Ablauf der Frist ohne Anpassung einer neuen Vertragspartei zuwenden und das bisherige Unternehmen trägt die Kosten.
  • Schäden an Dritten: Wenn Ihr Besitz oder Dritte Schäden erleiden, kann es komplizierter werden. Sie müssen nämlich vor Beginn des Bauprojektes darauf hinweisen, welche Einrichtungsgegenstände mit Rücksicht zu behandeln sind. Nur dann können Sie rechtlich gegen Beschädigungen vorgehen. Wenn Sie auf Nummer sichergehen wollen, versichern Sie die betroffenen Objekte.  
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