Baumängel erfolgreich vermeiden

Ein Hausbau strapaziert das Familienbudget, da ist es absolut verständlich, dass Sie Kosten sparen möchten. Doch oft sind günstige Baufirmen und Architekten unzuverlässig und intransparent. Ihre ungenaue Arbeitsweise, fehlende Expertise und schlechte Beratung führen schnell zu Pfusch am Bau. Aber auch renommierte Bauunternehmen leisten sich oft gravierende Baumängel. Wie Sie einen Hausmangel vermeiden können, erfahren Sie hier.

Wodurch entsteht ein Baumangel?

Günstige Baufirmen neigen dazu, billige Materialien zu beschaffen und einzusetzen. Oft arbeiten auch unqualifizierte Subunternehmer für diese. Nur so können Billig-Bauunternehmen ihre Leistungen zu einem im Markt unüblich niedrigen Preis anbieten.

Was daran leidet: die Bauqualität Ihres Hauses. Pfusch am Bau ist vorprogrammiert.

Überlegen Sie sich deshalb gut, mit wem Sie zusammenarbeiten und holen Sie sich genügend Referenzen und Empfehlungen ein.

 

Anwalt für Baurecht kontaktieren

Neben der Auswahl eines verlässlichen Architekten sowie einer transparent und genau arbeitenden Baufirma sollten Sie auch Kontakt zu einem Anwalt aufnehmen, der sich auf das Baurecht spezialisiert hat. Er soll ihren Bauvertrag vor Baubeginn prüfen und schauen, ob Ihre Rechte einhalten werden. Im Zweifelsfall können Sie auch zusätzlich einen Bausachverständigen hinzuziehen. Er prüft die Qualität der Subunternehmer und erkennt falsche, fehlende und irreführende Formulierungen im Bauvertrag sofort.

Versteckter Mangel: Was kann mich erwarten?

Die am häufigsten vorkommenden Baumängel sind Kellerfeuchtigkeit, falsche Verrohrungen, Risse durch falsche Statik, defekte Stromleitungen inklusive Kabelbrand, ein falsch erbauter Dachstuhl, der Feuchtigkeit ins Haus eindringen lässt und folglich zur Schimmelbildung führt, fehlende Abdichtungen und Isolierungen und falsch eingebaute Fenster. Die Liste der möglichen Hausmängel ist schier unendlich.

Gerade beim Bau des neuen Eigenheims ist der Ärger groß, wenn sich arglistig verschwiegene Mängel präsentieren.

Die Folge: ermüdende Gerichtsprozesse und ein komplexer Rechtsstreit. Vor allem schwierig wird es, wenn die Subunternehmen aus dem Ausland kommen oder die Baufirmen insolvent sind bzw. die Firma nach Beendigung des Bauprojektes geschlossen haben.

Wie kann ich mich gegen einen Baumangel wehren?

Das Baurecht sieht eine Rechtsgrundlage der Gewährleistung vor. Diese kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Ab der Übergabe nach Bauabschluss haben Sie drei Jahre Zeit, den Schaden zu melden und die Gewährleistung zu beanspruchen. Wenn Sie den Mangel erst ab 6 Monate nach der Übernahme erkennen, müssen Sie beweisen können, dass der Pfusch am Bau bereits bei der Übergabe vorhanden war (Beweispflicht). Das kann sich mitunter als schwierig erweisen. In den Wirkungsbereich der Gewährleistung fällt aber nicht nur das Bauwerk an sich, sondern auch mit dem Bauwerk verbundene Teile (zum Beispiel Fenster oder Heizungen).

Statt der Gewährleistung kann auch ein Schadensersatz beansprucht werden, wenn der Bauträger die Mängel nachweislich verschuldet hat. Ab dem Moment, wo Sie Kenntnis über den Baumangel gewonnen haben, beginnt die dreijährige Frist zur Geltendmachung. Die Ansprüche verjähren erst nach 30 Jahren. Die Gewährleistungspflicht besteht auch ohne Verschulden, während der Anspruch auf Schadensersatz vom Verschulden der Baufirma abhängt.

Wie kann ich einen Pfusch am Bau verhindern?

Sorgen Sie für detaillierte Vereinbarungen in Bezug auf die zu erbringenden Dienstleistungen. Nach jeder Teilleistung sollten Sie prüfen, ob diese den vertraglichen Abmachungen nach ausgeführt wurde und ob kein Baumangel besteht.

Am besten dokumentieren Sie alles in einer Art Bautagebuch. Fotos, Videos und Notizen können im Nachhinein sehr hilfreich sein. Baumängel müssen nämlich nachgewiesen werden. Bezahlen Sie erst, wenn Sie sicher sind, dass kein Bauschaden oder Mangel besteht.

 

Vor der endgültigen Abnahme sollten Sie Ihrer Baufirma ein Protokoll übermitteln, in dem alle Baumängel angeführt sind. Dort können Sie als Auftraggeber gemeinsam mit dem Dienstleistungsgeber vereinbaren, bis wann die Mängel behoben werden müssen.

Was wird unter einer Mängelrüge verstanden?

Wenn Sie als Käufer ein Haus inklusive Grundstück (oder Grundstücksanteil) von einem Bauträger erwerben, dann können Sie dem Bauträger eine Mängelrüge schicken, sollte ein Bauschaden erkenntlich sein. Dieser leitet die Mängelrüge dann an die verantwortliche Stelle weiter. Sie sollten niemals dem Professionalsten direkt schreiben, sondern immer dem Bauträger! Wenn die Baufirma in Konkurs gegangen ist, dann bleibt der Bauträger auf dem Schaden sitzen.

Warum sollte ich auf einen Architekten setzen?

Das Baugesetz sieht eine kompetente, ausgebildete Person für die Realisierung und Planung Ihres Eigenheims vor.

Ein Architekt ist also unverzichtbar. Der beauftragte Architekt erstellt die gesamte Planung Ihres Hauses, das auf Basis Ihrer Vorstellungen und Ihres Budgets erstellt wird.

Vom Vorentwurf, über den Entwurf und die Einreichung bis hin zum Ausführungsplan und der Kostenberechnungsgrundlage: Sie benötigen einen Profi, der Ihr Projekt stemmt und Baumängel vorab vermeidet!

 

Folgende Leistungen deckt ein Architekt ab

• Beratung bei der Auswahl des perfekten Grundstückes
• Erhebungen bei den Behörden über die Bebaubarkeit
• Beratung zur Finanzierung Ihres Eigenheims
• Bauplanung bis ins kleinste Detail
• Recherche, Kontaktaufnahme und Abstimmung mit Baufirma und Handwerkern
• Veranlassung der Baudurchführung sowie Koordinierung und Überwachung dieser

Die richtige Hausplanung ist entscheidend

Die meisten Baumängel entstehen, weil die Hausplanung fehlerhaft erfolgt ist. Das kann schon einfache Grundrisse und Bautechniken betreffen. Sie erkennen einen guten Architekten daran, dass er stetig mit ihnen kommuniziert. Ein guter Planer geht auf Ihre Wünsche ein und bietet die modernste und wirtschaftlichste Lösung innerhalb Ihres Budgetrahmens an. Nur wenige Bauherrn verzichten auf professionelle Hilfe beim Projekt Hausbau.

Bei einer unverbindlichen und kostenlosen Erstberatung erhalten Sie die wichtigsten Infos über den Planungsablauf und die anfallenden Honorarkosten. Danach können Sie immer noch entscheiden, in welchen Bereichen der Architekt helfen soll. Ein Architekt kann Ihnen auch dabei helfen, Ihre Bauwünsche genau festzuhalten, also exakt und detailliert alle benötigten Leistungen zu beschreiben. Erst danach sollten Sie zur Angebotslegung übergehen. Spätere Änderungswünsche in der Bauphase werden fast immer mit teuren Nachträgen bezahlt.

Auch Sie sind auf der Suche nach einem verlässlichen Architekten?

einzigArtig Architektur garantiert Ihnen Plangenauigkeit, hochwertige Materialien, Beratungskompetenz und Transparenz.

Auch wenn Sie Teile in Eigenregie ausführen, brauchen Sie Baupläne, nach denen Sie ausführen. Sparen Sie nicht bei der Planung! Der Preis für die Leistungen des Architekten ist gering im Verhältnis zu den Gesamtkosten.

In der Gebührenordnung für Architekten ist das Honorar genau festgelegt und auch der Leistungsumfang genau beschrieben. So ist die Verrechnung jederzeit nachvollziehbar und überprüfbar.

Kontaktieren Sie uns unverbindlich und wir realisieren gerne Ihren Traum vom perfekten Eigenheim – ganz ohne Pfusch am Bau! Wir kümmern uns von der Planung über die Koordination der einzelnen Bereiche bis hin zum persönlichen Kontakt mit den ausführenden Gewerken um all das, was auf der Baustelle passieren soll oder passiert. Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch.

Nachhaltig, zeitgemäß und umweltbewusst leben

Nachhaltige Bauweisen sind momentan absolut im Trend. Wer auf ein Energiesparhaus setzt, spart nicht nur Geld beim Heizen und beim Warmwasser, sondern tut der Umwelt auch etwas Gutes. Worauf es bei der Planung und beim Bau eines Niedrigenergiehauses ankommt und welche Vorteile ein Energiesparhaus aufweist, können Sie hier nachlesen.  

Darum sollten Sie auf ein Energiesparhaus setzen

Früher hat sich kaum jemand Gedanken über Energiesparen gemacht, doch Strom, Gas & Co. sind wertvoller denn je. So haben sich in den letzten Jahren neue Energiequellen entwickelt, z. B. die Solarenergie. Diese wird zum Beispiel gerne über Paneele, die am Dach fixiert sind, eingefangen. Auch der Staat fördert Energiesparen und setzt sich hier nachhaltig ein. Die Förderung von erneuerbaren Energien ist ein politisches Thema geworden, zuletzt angetrieben durch die starke Medienpräsenz von Greta Thunberg, der grünen Partei und anderen bekannten Institutionen. Doch auch Sie als Privatperson können hier einen wesentlichen Beitrag leisten, indem Sie auf ein Energiesparhaus setzen und darüber hinaus z. B. nur noch energiesparende Haushaltsgeräte verwenden.

So wird ein Energiesparhaus definiert

Energiesparhäuser verbrauchen sehr wenig Energie und minimieren den Verlust dieser. Der tatsächliche Energiebedarf wird auf ökologische Art und Weise gedeckt. Energie wird nicht verschenkt oder verschwendet, sondern effizient genutzt. Dazu zählen Neubauten und umgerüstete Altbauten. Das fängt an bei einer gut isolierten Außenfassade. Aber auch mehrfach verglaste Fenster und z. B. besondere Türkonzepte können ihren Beitrag leisten. Eine energieeffiziente Isolierung ist also der Grundstein für ein Energiesparhaus. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Stromgewinnung: Durch moderne Fotovoltaikanlagen können Sie nicht nur ihren eigenen Strom gewinnen, sondern Sie haben auch die Möglichkeit, diesen bei Nichtbenutzung ins öffentliche Netz zurück zu speisen. Viele Stromanbieter zahlen Ihnen dafür dann sogar ein Entgelt als Dankeschön. Dieses nennt man auch Einspeisevergütung. Bei der Wärmegewinnung werden Gas und Öl immer seltener eingesetzt, dafür fokussieren neue Konzepte auf Biomasseheizungen, Wärmepumpen oder Solarheizungen. Wenn Sie sowohl bei der Isolierung, als auch beim Strom und bei der Heizung alle oder einige genannte Methoden und Baumaterialien einsetzen, dann ist Ihr Haus ein Energiesparhaus.

Die Vorteile eines Energiesparhauses

Folgende Vorteile ergeben sich durch nachhaltiges Bauen:

• Ihre Betriebskosten senken sich durch die Energieeinsparung.
• Sie können Energie autonom erzeugen und sind auch in Krisenzeiten versorgt. Zudem sparen Sie ordentlich an Kosten, weil Sie von keinem Energieanbieter abhängig sind. Und: Bei Überschuss steht Ihnen sogar eine Einspeisevergütung zu, wenn Sie die Energie im öffentlichen Netz zur Verfügung stellen.
• Energiesparhäuser sind nach den modernsten Kriterien ausgestattet und können somit bei einem Verkauf höherpreisig veräußert werden.
• Ein Niedrigenergiehaus hat meist natürliche Baumaterialien im Einsatz, was zu einem besseren Wohnklima führt.

Arten von Energiesparhäusern

Wenn Sie sich mit Energiesparhäusern näher auseinandersetzen, werden Sie schnell merken, dass es unterschiedliche Typen von Niedrigenergiehäusern gibt. Man unterscheidet drei Arten, die leicht voneinander differenzieren und dementsprechend unterschiedlich viel kosten:

Das Passivhaus

Das Passivhaus gewinnt seine Energie indirekt, also passiv. Das Haus ist so gut gedämmt, dass es keine Heizung benötigt. Die Sonneneinstrahlung, die abstrahlende Wärme der technischen Geräte und die Körperwärme der Menschen genügen. Sollte es dennoch mal sehr kalt draußen werden, ist eine Notheizung installiert. Die Energie nimmt sie aus den Sonnenkollektoren am Dach. Sie dürfen mit einem Passivhaus den jährlichen Heizwärmebedarf von 15 kWh pro Quadratmeter nicht überschreiten. Sie können so ca. 75 % Heizenergie einsparen im Gegensatz zu einem „normalen“ Neubau. Sie benötigen eine kontrollierte Wohnraumbelüftung, damit Feuchtigkeit und Gerüche entfernt werden. Diese Belüftung bringt auch gleichzeitig die vorgewärmte Frischluft nach innen in die Räume.

Das Nullenergiehaus

Das Nullenergiehaus produzieren Sie nur so viel Energie, wie benötigt. Meist gelingt dies durch den Einsatz einer Fotovoltaik-Anlage. Der Energieüberschuss wird in einem Speicher gelagert. Sie versorgen sich selbst und sind unabhängig. Ein Wärmetauscher sorgt für ausreichend Frischluft.

Das Plusenergiehaus

Das Plusenergiehaus erzeugt wesentlich mehr Energie als es verbraucht. Meist wird es südseitig gebaut. Großflächige Fotovoltaik-Anlagen kommen zum Einsatz und erzeugen enorm viel Solarenergie. Sie sind dadurch unabhängig von den immer höheren Energiepreisen, können aber etwas beitragen für die Energiewende. Meist haben Plusenergiehäuser eine Solarthermie auf dem Dach, die Energie für Warmwasser gewinnt. Die Südseite ist meist mehrfach-verglast, um die Wärme im Haus zu speichern. Dadurch wird der Wohnbereich auch enorm lichtdurchflutet. Das Haus ist ebenfalls gut gedämmt, um Wärme zu speichern. Spezielle Lüftungssysteme bringen die schlechte Luft nach draußen und die Frischluft rein. Auch eine sparsame Fußbodenheizung, energiesparende LED-Beleuchtung und stromsparende Haushaltsgeräte tragen positiv bei.

Das Sonnenhaus

Das Sonnenhaus gehört auch zu den Niedrigenergiehäusern, bezieht aber mindestens 50 % der Energie aus Solarthermie. Es sind viele Sonnenkollektoren am Dach installiert und es gibt einen großen Wärmespeicher, meist ein Wassertank, der solar gewonnene Wärme über einen längeren Zeitraum speichert. Nachheizung erfolgt meist auf Biomassebasis. Es gibt aber auch Häuser, die nur Solarenergie beziehen. Der Sommer wird zum Sammeln der solaren Energie genutzt, um in sonnenarmen Monaten (Winter) auf genug gespeicherte Energie zurückgreifen zu können.

Der perfekte Standort für ein Energiesparhaus

Ein Energiesparhaus braucht viel Sonneneinstrahlung. Schattige Waldgrundstücke sind deshalb zum Beispiel suboptimal, auch wenn sie ihren Charme haben. Zudem ist die Ausrichtung des Hauses essenziell. Räume, die viel Heizung benötigen – zum Beispiel das Wohnzimmer – sollten gegen Süden ausgerichtet sein. Kühlung erhalten Sie im Sommer durch schattige Paneele und ausgeklügelte Lüftungssysteme.

Was sagt der Energieausweis aus?

Der Energieausweis ist für Neubauten und Zubauten mittlerweile in allen neun Bundesländern verpflichtend. Er wird gemeinsam mit dem Einreichplan erstellt und für die Baugenehmigung vorgelegt. Er ist also auch ein Planungsinstrument bzw. informiert den Käufer über den Energieverbrauch des Hauses, falls Sie es irgendwann verkaufen möchten.

• Passivhäuser haben die Noten A+ und A++. Andere Energiesparhaustypen befinden sich meist in der Klasse B mit Lüftungssystem, ohne sogar nur in Klasse C.
• Neben den Noten werden auch Werte angeführt, z. B. der Heizwärmebedarf, die CO₂-Emissionen, der Warmwasserwärmebedarf, der Heiztechnikenergiebedarf, und vieles mehr.

 

Ein Energiesparhaus ist natürlich teurer, aber das soll durch zahlreiche Förderungen des Landes und des Klima- und Energiefonds kompensiert werden. Sie zahlen in der Praxis für ein Energiesparhaus wirklich vorab mehr, nach Erhalt der Förderungen kommen Sie aber meist auf denselben Betrag wie Häuser, die nicht energieeffizient gebaut werden. Nach hinten raus zahlt es sich also definitiv aus, natürlich auch aus ökologischer Sicht.

Aufgaben, Pflichten und Verantwortlichkeiten des Bauherrn

Ein Bauvorhaben ist sehr komplex und es müssen an viele Details gedacht werden. Deshalb ist es unabdinglich, den Bauprozess durch Verantwortliche zu koordinieren. Verschiedene Personen werden verschiedene Aufgaben und Leistungen übernehmen. Dies hängt davon ab, wie Sie Ihre Rolle als Bauherr wahrnehmen. Was es dabei rechtlich zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

Das müssen Sie als Bauherr wissen

Sie haben sich für den Bau Ihres Eigenheims entschieden? Je nachdem, ob sie viel selbst Hand anlegen oder z. B. einen Architekten involvieren, gestaltet sich der Grad Ihrer Rechte und Pflichten als Bauherr. Dies begründet sich im Baurecht. Für jeden Bauherrn gibt es die passenden Vertragspartner. Die damit zusammenhängende Vertragsgestaltung determiniert Ihre rechtlich vorgegebenen Pflichten und Ihren Handlungsspielraum. In den Verträgen sollte ganz genau festgehalten werden, wer was macht und wofür verantwortlich ist. Lassen Sie dies unbedingt schriftlich festhalten!

Welche Möglichkeiten sind als Bauherr gegeben?

Die Abgabe an Generalunternehmen

Wenn Sie möglichst wenige Vertragspartner möchten, empfehlen wir Ihnen die Abgabe an ein Generalunternehmen. Sie beauftragen ein Unternehmen, das Bauvorhaben gänzlich zu übernehmen. Sollte dieses Unternehmen gewisse Aufgaben nicht erledigen können, dann darf es an ein Subunternehmen auslagern, die Verantwortung bleibt aber bei dem beauftragten Unternehmen. Haftung besteht für schlechte Qualität, nicht-eingehaltene Termine, Mängel sowie wirtschaftliche und organisatorische Risiken. Damit dies gewährleistet wird, müssen Sie Geld in die Hand nehmen. 5 bis 15 % der eigentlichen Bausumme kostet Sie die Übernahme von Risiko und Verantwortung. Wir sprechen hier vom Generalunternehmerzuschlag. Dazu kommt, dass Sie sich nicht mit der Suche nach den einzelnen Dienstleistern (Dachdecker, Baumeister, etc.) befassen müssen. Das Risiko: Wenn das Unternehmen insolvent geht, steht und fällt das Projekt. Zudem bekommen Sie nur Expertise von einer Partei, dies kann zu einem einseitigen und wenig-kreativen Output führen. 

Selbst ist der Mann bzw. die Frau! 

Sie suchen nach einer Herausforderung und wollen das Beste aus Ihrem Bauprojekt rausholen? Dann sollten sie Einzelbeauftragungen erteilen. Nachteilig zu sehen ist, dass Ihnen das Risiko bleibt. Obendrauf müssen Sie viel organisatorisch und koordinativ mitwirken. Aber: Sie können jeden Dienstleister am Bauprojekt selbst wählen und somit auch viel mehr gestalten und steuern.

Der Bauherr: Rechte und Pflichten vor Vertragsabschluss

Egal für welchen Weg Sie sich entschieden haben: Vor Vertragsschluss gibt es Einiges zu beachten:

• Holen Sie sich Erkundigungen ein. Schauen Sie sich Referenzprojekte an (am besten Vorort!) und holen Sie sich Feedback von anderen Kunden zur Zusammenarbeit mit dem Unternehmen ein.
• Prüfen Sie die Bonität der Firma, um fast insolvente Partner zu vermeiden (siehe unseren Tipp oben).
• Klären Sie alle rechtlichen Fragen (z. B. zum Bewilligungsprozess).
• Sichern Sie Ihre Finanzierung. Wenn Ihre Unterschrift auf dem Vertrag ist, wird er verbindlich.

Diesen Pflichten muss ein Bauherr vor Baubeginn nachgehen

• Verkehrssicherungspflicht: Das von Ihnen erworbene Grundstück muss Verkehrssicherheit aufweisen. Diese müssen Sie gewährleisten. Was genau darunter zu verstehen ist, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. Wenn z. B. bereits eine Baugrube ausgehoben ist, braucht es umfassende Sicherungsmaßnahmen. Die Verkehrssicherungspflicht startet vor Beginn des Bauprojektes und bleibt bis zum Ende aufrecht. Wenn eine Drittpartei die Sicherungsaufgaben übernimmt, ist Ihre Pflicht als Bauherr nicht abgetan. Denn die Schadenersatzpflichten obliegen weiterhin Ihnen. Kommen Sie deshalb wenigstens Ihrer Kontrollpflicht nach!
• Mitwirken beim Antragsverfahren (Bauantrag): Damit Ihr Bauprojekt starten kann, braucht es eine erteilte Baugenehmigung. Als Bauherr müssen Sie dafür sorgen, dass der Bauantrag ordnungsgemäß eingereicht wird. Sollten spezielle Unterlagen benötigt werden, müssen Sie diese nachliefern (= Mitwirkungspflicht).
• Zahlungsverpflichtungen in der Planungsphase: Architekten haben vor allem eine Aufgabe – sie planen Häuser bis ins Detail ganz nach Ihren Wünschen. Dies muss natürlich entsprechend entlohnt werden. Es kommen außerdem Behördengebühren auf Sie zu, die bezahlt werden müssen.
• Meldepflichten: Sie müssen Ihre Baustelle melden.

Ihre Leistungspflicht als Bauherr

Sie haben nun einen Bauauftrag erteilt, die Rahmenbedingungen passen und das Bauprojekt startet. Wie geht es nun weiter? Welche Leistungen müssen als Bauherr wahrgenommen werden? 

Verkehrssicherung und Unfallverhütung

Wie oben bereits erwähnt, müssen Sie sicherstellen, dass es zu keinen Unfällen oder Schäden an Dritten kommen kann. Sollte sich trotzdem ein Unfall ereignet haben, müssen Sie diesen sofort melden.

Kontrollpflichten

Wie in der Planungsphase müssen Sie regelmäßig kontrollieren. Wir empfehlen Ihnen den Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung.

Informations- und Mitwirkungspflichten gegenüber den beauftragten Unternehmen

Es kann sein, dass das beauftragte Bauunternehmen z. B. Lagerplatz für das Arbeitsmaterial braucht. Diesen müssen Sie schaffen. Es können auch andere Anforderungen gestellt werden, damit das Bauprojekt problemlos fortschreiten kann. Auf diese müssen Sie reagieren.

Zahlungspflichten (u. a. aus dem vertraglichen Teilzahlungsplan)

Sie müssen die Vertragspartner für ihre Leistungen entlohnen. Ob Sie pauschal oder im Einheitspreis bezahlen, muss im Schriftdokument festgehalten werden. Ebenfalls zu dokumentieren ist das Thema Preiserhöhungen während der Bauzeit. Auch Zahlungsfristen, Skonti und die Möglichkeit von Teilrechnungen müssen fixiert werden. Bei Unsicherheiten empfehlen wir Ihnen, dies von einem erfahrenen Anwalt prüfen zu lassen.

Was müssen die Auftragnehmer ableisten?

Egal ob Sie sich für eine Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmen oder Verträge mit Einzelpartnern entschieden haben: Es handelt sich hier rechtlich gesehen um Werkverträge. In denen beauftragen Sie Unternehmen, gewisse Bauleistungen zu erbringen. Es geht hier um eine ergebnisorientierte Bewertung der Arbeit. Die Vertragspartner müssen das Bauprojekt rechtzeitig und mängelfrei nach den vereinbarten Bauleistungen erbringen. Ein reines Bemühen reicht nicht aus. 

Was passiert bei entstandenen Mängeln?

Ihr Bauprojekt weist Mängel auf oder Sie haben zu viel bezahlt? In solch einem Fall empfehlen wir Ihnen, sich direkt an den Polier oder Geschäftsführer des Unternehmens zu wenden. Meistens lassen sich solche Probleme in einem höflichen und bestimmten Gespräch klären. Sollte dies nicht der Fall sein, sollten Sie die Mängel in einem eingeschriebenen Brief inkl. Fotos und Videos zur Beweissicherung aufweisen. Sollten Sie sich unsicher sein, ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, holen Sie sich von einer objektiven Drittpartei Rat. Die Kosten für diesen Fachmann bekommen Sie rückerstattet, wenn Sie im Recht sind und das Unternehmen den Mangel bestritten hat.

Diese Arten von Mängeln werden unterschieden

• Mängel, die behebbar sind: In einer derartigen Situation können Sie eine Verbesserung des Outputs bzw. eine Minderung der Entlohnung einfordern. Setzen Sie hier eine Frist! Nach dem Verstreichen dieser können Sie die Optimierung ablehnen und eine andere Firma auf Kosten der verpflichteten Firma beauftragen.
• Mängel, die wesentlich und unbehebbar sind: Wenn Ihr Bauprojekt grobe Mängel aufweist, dann können Sie aus dem Vertrag zurücktreten. Wenn Sie weiterhin mit der Firma zusammenarbeiten möchten, empfehlen wir auch hier eine Forderung zum Ersatz bzw. zur Entfernung nicht brauchbarer Bauteile inkl. Frist. Auch hier können Sie sich nach Ablauf der Frist ohne Anpassung einer neuen Vertragspartei zuwenden und das bisherige Unternehmen trägt die Kosten.
• Schäden an Dritten: Wenn Ihr Besitz oder Dritte Schäden erleiden, kann es komplizierter werden. Sie müssen nämlich vor Beginn des Bauprojektes darauf hinweisen, welche Einrichtungsgegenstände mit Rücksicht zu behandeln sind. Nur dann können Sie rechtlich gegen Beschädigungen vorgehen. Wenn Sie auf Nummer sichergehen wollen, versichern Sie die betroffenen Objekte.

Kann ich mir einen Hausbau überhaupt leisten?

Sie möchten günstig Haus bauen, können aber die Kosten noch nicht richtig einschätzen? Wir zeigen Ihnen, welche Kosten beim Hausbau auf Sie zukommen, berechnet am Beispiel eines einfachen Einfamilienhauses. Entdecken Sie außerdem nützliche Tipps und Tricks, wie Sie Kosten beim Hausbau einsparen können.

Der Bauherr braucht zur Fertigstellung des Werkes Budget. Diese Kosten für den Hausbau sind bereitzustellen. Dazu zählen die allgemeinen Bauarbeiten, die Einrichtung der Baustelle, Abbrucharbeiten, Abfuhr von Schutt, Aufschließungskosten, Gebühren, uvm. Auch konstruktive Arbeiten (also Rohbauarbeiten) fallen hier hinein (Mauern, Betonieren, Isolieren, etc.). Ebenso Ausbauarbeiten wie Schalungen, Verputz, Innenwände, Böden, etc. Was nicht dazu zählt, sind die Kosten für den Grunderwerb sowie die Honorare für die Ziviltechniker und Planer.

Unsere Berechnungsdarstellung beruht auf folgenden Rahmenbedingungen:

• Typ: Einfamilienhaus in Österreich
• Größe: 130 qm² mit Keller
• Energietyp: Niedrigenergiestandard
• Hauswert: 220.000 bis 300.000 EUR (exkl. Nebenkosten & Grundstückspreis) – ein Quadratmeter hat somit einen ungefähren Wert von 1.800 bis 2.500 EUR

Die oben genannten Herstellungskosten werden beim Hausbau noch durch die Honorare für Architekt und weitere Fachleute ergänzt. Das Planungshonorar eines Architekten ist in der HOA der zuständigen Kammer genau geregelt. Sie können die Kosten also ebenfalls vorab berechnen. Wenn Sie das Beispiel des Einfamilienhauses oben erneut heranziehen und das Gesamtpaket (Planung, Ausschreibung, Bauleitung, Abrechnung und Kontrolle) wählen, nimmt der Architekt nur 14 % der Gesamtkosten ein. Wir empfehlen Ihnen, die Aufgaben auf möglichst wenige Parteien aufzuteilen und alles beim Architekten einzukaufen, um die Kosten möglichst gering zu halten. Mit den oben genannten Parametern haben Sie folgende Aufteilung der Planungskosten durch einen Architekten:

Wie viel die volle Planungsleistung eines Architekten kostet, hängt von den Herstellungskosten ab. Das sind die Baukosten ohne Innenraumgestaltung und ohne Umsatzsteuer. Ebenso sind die Kosten für den Grunderwerb und andere Honorare wegzurechnen. Um die Planungskosten zu eruieren, werden die Herstellungskosten mit dem Planungsprozentsatz je nach Schwierigkeitsgrad multipliziert, siehe Tabelle:

Beispiel: Das oben genannte Einfamilienhaus hat Herstellungskosten von ca. 300.000 EUR. Es wurde mit dem Schwierigkeitsgrad 3 klassifiziert. Somit ergeben sich Planungskosten von 6,62%. In diesem Beispiel würde der Architekt für die Planung 19.860 EUR kosten.

Die örtliche Bauaufsicht arbeitet mit anderen Honorarvorgaben:

Beispiel: Mit dem oben genannten Beispiel kommen für die örtliche Bauaufsicht 11.550 EUR an Kosten auf Sie zu (300.000 EUR Herstellungskosten, Schwierigkeitsgrad 3 – Bauaufsichtskosten machen 3,85% aus).

Wie oft im Leben gibt es Nebenkosten, die nicht ignoriert werden dürfen. Dazu zählen Versicherungen, Kanalkosten, behördliche Bewilligungen, etc.

Folgende Nebenkosten sollten eingerechnet werden für die Kosten des Hausbaus:

• Maklerprovision von 3 (exkl. 20% MWsT) %
• Grunderwerbssteuer mit 3,5 %
• Grundbuchgebühr 1,1 %, dazu noch 1,2 % bei Hypothekarkrediten
• Notargebühr oder Anwaltskosten in Höhe von 1 bis 3 %
• Notarielle Beglaubigung der Vertragsunterschrift 1 bis 3 %

Insgesamt ergeben sich so die Errichtungskosten (Herstellungskosten plus Honorare plus Nebenkosten). Die Kosten für den Erwerb der Liegenschaft sind aber separat zu bewerten und zählen nicht zu den Errichtungskosten. Die Gesamtkosten ergeben sich aus der Summe aller genannten Posten (Herstellungskosten plus Honorare plus Nebenkosten plus Erwerbskosten des Grundstückes).

Bitte beachten Sie, dass dies ungefähre Berechnungen sind, eine präzise Kostenaufstellung ist vorab unmöglich, weil natürlich unvorhergesehene Ereignisse eintreten können (z. B. Bauverzögerung bzw. Baustopp durch Insolvenz der Baufirma). Deshalb ist es ratsam, einen Architekten zu buchen, der als zweite Einheit und Kontrolleur solche Probleme vermeidet.

Natürlich wünscht sich jeder ein Traumhaus mit allen Features, jedoch muss das vorhandene Budget dies auch zulassen. Es gibt ein paar Tricks, wie Sie teure Kostenpunkte einsparen können:

• Brauchen Sie wirklich einen Keller? Er bietet zusätzlichen Stauraum und mitunter sogar erweiterte Wohnfläche. Das kostet natürlich aber auch einiges an Geld. Wenn Sie auf einen Keller verzichten können, sparen Sie mitunter im vier- bis fünfstelligen Bereich. Gerade bei modernen Häuser ist eine nachträgliche Unterkellerung oft möglich. Aber: Bedenken Sie, dass der nachträgliche Kellerausbau hohe Kosten und Risiken bezüglich der Statik verursachen kann. Überlegen Sie sich also gut, ob Sie auf einen Keller verzichten möchten.
• Wie exklusiv muss mein Innenbereich sein? Individuell gestaltete Küchen, viele Stromleitungen und Technik-Spielereien sowie teure Fliesen und Einrichtungsgegenstände kosten enorm viel. Einsparungen lassen sich im Innenbereich einfach bewerkstelligen: Verzichten Sie auf den Einsatz von teuren Ausstattungen und Materialien im Innenbereich. Das sind in der Küche und im Bad beispielsweise die Wand- und Bodenfliesen oder die sanitäre Einrichtung und Küchenausstattung. Ein wichtiger Kostenfaktor ist auch die Elektroinstallation, angefangen von den Steckdosen bis hin zu Lampen und Einbauleuchten. Auch Fenster und Türen haben enorme Preisunterschiede. Gerade Sicherheitstüren sind teuer, erfüllen aber natürlich auch ihren Zweck. Unser Tipp: Denken Sie nachhaltig in Bezug auf Ausstattung und Materialien, aber verzichten Sie auf exklusive Spielereien. So können Sie die Kosten in ein gesundes Verhältnis bringen. Sie können anfangs ja mal minimalistisch einrichten und zu einem späteren Zeitpunkt ausbauen, wenn wieder Geld in der Hauskasse ist.
• Führt eine asphaltierte Straße zu meinem Grundstück? Falls nicht, kommen hohe Asphaltierungskosten auf Sie zu. Entscheiden Sie sich am besten gleich vorab für ein Grundstück, das an die Straße angeschlossen ist. Derselbe Tipp gilt für Anschlüsse an Strom, Wasser und Gas. Gerade in ländlichen Bereichen sind z. B. Senkgruben noch immer Usus. Wenn Sie ein isoliertes Grundstück erwerben, aber modernen Standards entsprechend wohnen möchten, kann dies mitunter teuer werden. Weitere Tipps zur Findung des perfekten Grundstückes finden Sie in unserem Architekturblog.
• Brauche ich wirklich eine Garage? Garagen sind wesentlich teurer als Carports, jedoch bieten Sie auch einen Schutz von allen vier Seiten gegen Einbrüche, schlechte Wetterbedingungen, etc. Carports sind offen, bieten aber ein Dach zum Schutz. Die Scheiben Ihres Autos werden im Winter aber trotzdem einfrieren. Wenn Sie damit kein Problem haben, verzichten Sie auf eine Garage und sparen Sie einiges an Geld. Die Hausbau Kosten können durch den Verzicht auf eine Garage ordentlich gedrückt werden.
• Ich kann doch einige Arbeiten selbst übernehmen, spare ich dann an Kosten? Ihre Ambitionen und Motivation sind erfreulich, aber freuen Sie sich nicht zu früh: In der Regel müssen 1.000 Handwerkerstunden selbst übernommen werden, um 10.000 EUR einzusparen. Das verzögert die Beendigung des Bauprojektes erheblich. Sparen Sie nicht bei der Expertise, wenn es um die Kosten Ihres Hausbaus geht!

Kontaktieren Sie uns unverbindlich und wir beraten Sie zum Thema Grundstückskauf und Hausbau. Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch!